Die Fassadenreinigung ist für Gebäudeeigentümer nicht immer eine gesetzliche Pflicht, doch die Gemeinden können die Instandhaltung auf Grundlage des niederländischen Wohnungsgesetzes (Woningwet) und des Bauverordnung (Bouwbesluit) durchsetzen, wenn eine Fassade die öffentliche Ordnung, die Sicherheit oder das Erscheinungsbild der Umgebung beeinträchtigt. Ob eine Pflicht besteht, hängt vom Zustand der Fassade, der Nutzungsbestimmung des Gebäudes und den lokalen Vorschriften ab. In diesem Artikel beantworten wir die häufigsten Fragen zu Reinigungspflichten, Durchsetzung und professionellem Vorgehen.
Was sagt das Gesetz zur Fassadenpflege?
Das Gesetz verpflichtet Gebäudeeigentümer, ihr Eigentum in einem sicheren, gesunden und nutzbaren Zustand zu halten. Die Bauverordnung 2012 (Bouwbesluit 2012) und deren Nachfolgerin, die Verordnung über Bauwerke und Lebensumwelt (Besluit bouwwerken leefomgeving, Bbl), stellen Anforderungen an den Zustand von Bauwerken. Eine stark verschmutzte, beschädigte oder verwitterte Fassade kann diesen Anforderungen widersprechen. Die Fassadenreinigung als solche ist im Gesetz keine eigenständige Pflicht, fällt aber unter die allgemeine Instandhaltungspflicht des Eigentümers.
Die Gemeinden setzen diese nationalen Rahmenbedingungen über ihre eigenen Bauvorschriften und Umweltpläne in lokale Durchsetzung um. Dadurch kann die Schwelle für ein Eingreifen von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein. Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude müssen zudem zusätzliche Regeln nach dem Denkmalschutzgesetz (Erfgoedwet) beachten, wobei das Erscheinungsbild der Fassade auch bei der Erteilung von Genehmigungen für Instandhaltung oder Restaurierung eine Rolle spielt.
Wann kann eine Gemeinde die Fassadenreinigung durchsetzen?
Eine Gemeinde kann die Fassadenreinigung durchsetzen, wenn sich ein Gebäude in einem Zustand befindet, der die Sicherheit oder das Erscheinungsbild der Umgebung beeinträchtigt. Dies kann auf Grundlage des Wohnungsgesetzes geschehen, nach dem eine Gemeinde eine Verfügung erlassen kann, wenn ein Gebäude die Mindestanforderungen an die Instandhaltung nicht erfüllt. Weigert sich der Eigentümer zu handeln, kann die Gemeinde selbst eingreifen und die Kosten zurückfordern.
Konkrete Situationen, in denen Gemeinden tätig werden, sind unter anderem:
- Starke Verschmutzung durch Graffiti oder biologischen Bewuchs, die das Straßenbild beeinträchtigt
- Fassaden, deren Instandhaltungszustand ein Risiko für Passanten darstellt, zum Beispiel durch sich lösende Materialien
- Gebäude in geschützten Stadt- oder Dorfbildern, in denen ästhetische Anforderungen stärker gewichtet werden
- Leerstehende oder verwahrloste Gebäude, die unter ein kommunales Durchsetzungsprogramm fallen
In der Praxis versenden Gemeinden zunächst eine Warnung oder Verfügung, bevor sie zu Verwaltungszwang greifen. Dem Eigentümer wird dann eine Frist eingeräumt, um selbst tätig zu werden.
Gibt es eine Reinigungspflicht für Mietobjekte und Gebäude mit Eigentümergemeinschaft?
Bei Mietobjekten liegt die Instandhaltungspflicht für das Äußere des Gebäudes, einschließlich der Fassade, grundsätzlich beim Vermieter. Der Mieter ist für kleinere alltägliche Instandhaltungsarbeiten zuständig, die strukturelle Fassadenpflege obliegt jedoch dem Eigentümer oder der Wohnungsbaugesellschaft. Dies ist im niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuch und in der Verordnung über kleine Reparaturen (Besluit kleine herstellingen) geregelt.
Bei Gebäuden mit einer Eigentümergemeinschaft (Vereniging van Eigenaars, VvE) ist die Situation anders organisiert. Die VvE ist gemeinsam für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen verantwortlich, einschließlich der Außenfassade. Entscheidungen über die Fassadenreinigung werden in der Eigentümerversammlung getroffen, und die Kosten werden über die Nebenkosten oder den Instandhaltungsfonds verteilt. Eine aktive VvE mit einem mehrjährigen Instandhaltungsplan (meerjarenonderhoudsplan, MJOP) nimmt die Fassadenpflege in der Regel als wiederkehrenden Posten auf.
Wie oft muss eine Fassade gereinigt werden, um den Anforderungen zu genügen?
Für Fassaden gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Reinigungshäufigkeit. Der Maßstab ist funktional: Eine Fassade muss frei von Verschmutzungen sein, die Sicherheit, Bausubstanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigen. Wie oft eine Reinigung nötig ist, hängt von der Art des Materials, von Umweltfaktoren und vom Grad der Verschmutzungsbelastung ab.
In der Praxis spielen bei der Bestimmung der Häufigkeit folgende Faktoren eine Rolle:
- Lage: Fassaden in städtischer Umgebung oder an stark befahrenen Straßen verschmutzen durch Ruß und Feinstaub schneller
- Material: Poröse Untergründe wie Backstein oder Beton nehmen Schmutz schneller auf als nicht poröse Verkleidungen
- Biologischer Bewuchs: Moos, Algen und Flechten können in feuchtem Klima nach der Reinigung schnell zurückkehren
- Schutzschicht: Das Imprägnieren der Fassade mit einer wasserabweisenden Schicht verlangsamt die Schmutzansammlung und verlängert den Abstand zwischen den Reinigungen
Ein professionelles Instandhaltungsprogramm berücksichtigt all diese Faktoren und hält die Reinigungshäufigkeit in einem Wartungsplan fest, der auf das jeweilige Gebäude und seine Umgebung zugeschnitten ist.
Welche Folgen hat es, eine Fassade nicht zu reinigen?
Wird eine Fassade nicht gereinigt, kann dies zu Bauschäden, behördlichen Verfügungen und einem Wertverlust der Immobilie führen. Schmutz, Feuchtigkeit und biologischer Bewuchs greifen das darunterliegende Material mit der Zeit an. Kalkablagerungen, Moos und Algen halten Feuchtigkeit an der Fassade fest, was bei porösen Materialien wie Backstein oder Beton zu Frostschäden, Rissbildung und Ausblühungen führen kann.
Neben den baulichen Risiken gibt es auch rechtliche und finanzielle Folgen:
- Eine kommunale Verfügung mit Zwangsgeld, wenn der Eigentümer nicht rechtzeitig handelt
- Verwaltungszwang, bei dem die Gemeinde die Fassade selbst reinigt und die Kosten beim Eigentümer zurückfordert
- Haftung, wenn Verschmutzungen oder sich lösende Fassadenmaterialien Schäden bei Dritten verursachen
- Ein Wertverlust der Immobilie beim Verkauf oder bei der Bewertung aufgrund sichtbarer Vernachlässigung
Vorbeugende Instandhaltung ist in der Regel kostengünstiger als die Behebung von Folgeschäden, die durch langfristige Vernachlässigung entstehen.
Welches professionelle Vorgehen ist bei der Fassadenreinigung erforderlich?
Die Fassadenreinigung erfordert ein Vorgehen, das auf die Art des Untergrunds, die Art der Verschmutzung und den Zustand des Materials abgestimmt ist. Eine falsche Methode oder ein ungeeignetes Reinigungsmittel kann die Fassadenverkleidung beschädigen und zu höheren Reparaturkosten führen. Fachleute beurteilen zunächst den Untergrund und die Verschmutzung, bevor sie eine Reinigungsmethode wählen.
Gängige professionelle Methoden sind die Hochdruckreinigung, die chemische Reinigung mit auf den Untergrund abgestimmten Mitteln sowie die schonende Reinigung für empfindliche Materialien wie Naturstein oder historische Fassaden. Nach der Reinigung empfiehlt es sich, die Fassade vor künftiger Verschmutzung zu schützen. Dies kann durch die Imprägnierung der Fassade mit einer wasserabweisenden Behandlung auf Basis von Alkylsilanen und (Poly-)Siloxanen geschehen, die Feuchtigkeit und Schmutz abweist, ohne die Dampfdurchlässigkeit des Untergrunds zu beeinträchtigen. Die Lebensdauer einer solchen Behandlung beträgt in der Regel bis zu zehn Jahre, abhängig vom Produkt und vom Untergrund.
Graffiti-Verschmutzungen erfordern ein gesondertes Vorgehen. Informieren Sie sich hierzu über die Produkte zur Graffitientfernung, die auf die jeweilige Fassadenverkleidung und die Art des Graffitis abgestimmt sind.
So unterstützen wir Sie bei Fassadenreinigung und Fassadenpflege
Wir entwickeln und produzieren professionelle Produkte für die Fassadenreinigung, Fassadenimprägnierung und den Fassadenschutz, zugeschnitten auf die Bedürfnisse von Gebäudeeigentümern, Bauunternehmen und Instandhaltungsfirmen. Unser Sortiment bietet konkrete Lösungen für die in diesem Artikel besprochenen Herausforderungen:
- Fassadenreinigungsprodukte, abgestimmt auf eine Vielzahl von Untergründen und Verschmutzungsarten, von biologischem Bewuchs bis hin zu industriellem Schmutz
- Wasserabweisende Imprägnierprodukte auf Basis von Alkylsilanen und (Poly-)Siloxanen für eine langanhaltende Feuchtigkeitsabweisung nach der Reinigung
- Semipermanente und permanente Beschichtungen wie Nitowax, Nitoshield, Nitocryl und Nitocolour, für Fassadenverkleidungen und Fensterrahmen, die Schutz vor Feuchtigkeit, Schmutz und Graffiti bieten, mit einer Lebensdauer von bis zu zehn Jahren
- Graffitientferner für die professionelle, unverdünnte Anwendung auf dem Untergrund
Alle Produkte sind für die professionelle Anwendung durch Fachleute entwickelt. Beachten Sie stets das Produktdatenblatt und das Etikett für das korrekte Vorgehen. Möchten Sie wissen, welches Produkt zu Ihrer konkreten Situation passt? Dann nehmen Sie über unser Kontaktformular Kontakt mit uns auf oder rufen Sie uns direkt an unter +31 (0) 418 680 680.